spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image spacer image ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- spacer image ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
PageRank Checker
Valid XHTML 1.0 Strict
Copyright © 2011 Melkner & Partners, e-mail: melkner@hotmail.sk  Moje motto:   Zabezpečím Vám kompletný realitný a právny servis, služby hypotekárneho špecialistu a poistenie nehnuteľnosti ako bezplatnú službu pre Vás. Zároveň Vám viem zabezpečiť aj vypracovanie súdnoznaleckého posudku k nehnuteľnosti, prípadne inžiniersko geologický, hydrogeologický a radónový prieskum s posudkom Byty, Domy, Pozemky, Panorámy a Hypotéky sa nachádzajú v mestách Bratislava, Šamorín, Dunajská Streda a v ich okolí Predaj, kúpa alebo prenájom Vašej nehnuteľnosti bude sprostredkovaný realitnou kanceláriou Directreal LIVE, kde pôsobím ako realitný maklér. Vlastníte nehnuteľnosť, uvažujete o jej predaji prípadne prenájme? Chcete mať istotu a bezstarostný priebeh? Chcete mať profesionálne spracovanú fotodokumentáciu? Zavolajte mi, vybavím to za Vás. Svoju ponuku môžete zavolať na telefónne číslo: 0949 261 816 alebo poslať na e-mail: t.melkner@directreal.sk melkner@hotmail.sk Ak má problém riešenie, netreba si robiť starosti. Ak riešenie nemá, starosti nepomôžu. Dalajláma Dodatok: Každý problém má riešenie, ak sa chce! Melkner spacer image
---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
adresa
adresa
pridajlink
Katalóg a Zoznam Firiem
Topindex.sk - internetov‎ katalóg, inzeráty, informácie a zábava
putnik
surf
CZIN.eu
Davaj
Davaj
----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

Poradenstvo - kúpa - predaj - byty - domy - úver

Rezervačná zmluva

Ide o zmluvu, do ktorej dopíšete základné podmienky predaja a termín podpisu kúpnej zmluvy a výšku rezervačného poplatku.

Rezervačný ‎ poplatok

V takomto prípade sa dohodnite so záujemcami na presnej výške ceny, spôsobe a termínoch ich úhrady a dátumoch vysťahovania, toto sú tri zásadné skutočnosti, ktoré si musíte dohodnúť. Pokiaľ ste sa na týchto veciach zhodli, odporúčame Vám, vybrať od klienta rezervačnú istinu. Rezervačný poplatok Vám poskytne istotu, že klient si kúpu Vašej nehnuteľnosti nerozmyslí, a pokiaľ predsa, tak Vám zložená istina prepadne a Vy z nej môžete uhradiť náklady, ktoré ste s nevydareným obchodom mali. Odporúčame vyžadovať blokačnú istinu 5-10 % ceny. Pokiaľ Vám záujemca nezloží rezervačný poplatok, tak nehnuteľnosť pre neho neblokujte. Zbytočne môžete prísť o iného, i lepšieho kupca. Rezervačný poplatok je dôkazom vážneho záujmu o predávanú nehnuteľnosť.

Zmluva o budúcej kúpnej zmluve

Lepšou formou výberu rezervačnej istiny je zmluva o budúcej kúpnej zmluve. Touto zmluvou berie na seba kupujúci záväzok nehnuteľnosť kúpiť (a predávajúci predať) za dohodnutú cenu. Do tejto zmluvy uvediete rovnako termín zaplatenia kúpnej ceny. Rezervačná istina je v tejto zmluve vlastne prvou splátkou kúpnej ceny. V zmluve odporúčame mať uvedené, že pokiaľ kupujúci odstúpi od úmyslu kúpiť nehnuteľnosť alebo kúpnu cenu nezaplatí v termíne, potom si môžete túto prvú časť kúpnej ceny nechať ako zmluvnú pokutu a zároveň môžete od zmluvy odstúpiť.

Čo musí obsahovať zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• mená a identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho • popis predávanej nehnuteľnosti • kúpnu cenu • termín podpisu kúpnej zmluvy • termín zaplatenia • termín vysťahovania a odovzdania nehnuteľnosti

Čo odporúčame, aby obsahovala zmluva o budúcej kúpnej zmluve:

• sankciu za nedodržanie termínu zaplatenia kúpnej ceny • sankciu za nedodržanie termínu podpisu kúpnej zmluvy • sankciu za nevysťahovanie • podmienky možnosti odstúpenia od zmluvy

Financovanie všeobecne

Najpodstatnejšia je určite istota realizovateľnosti financovania. Kupujúci je často po podpise zmluvného dokumentu s predávajúcim vystavený vysokej sankcii v prípade, že by nedodržal termín poskytnutia prostriedkov. Preto je potrebné zvoliť finančný ústav, ktorému žiadateľ vyhovuje vo všetkých smeroch, hlavne po stránke bonity (priznateľné príjmy, výdaje a s výdajmi súvisiace životné minimá osôb). Tiež je podstatné, aby zvolený finančný ústav dokázal úver včas schváliť a tiež vyčerpať. V rýchlosti spracovania sú rozdiely pomerne značné. Napr. väčšina hypotekárnych bánk (vzhľadom na jednoduchosť metodiky schvaľovacieho procesu) zvládne schválenie a následné vyčerpanie rýchlejšie než väčšina sporiteľní. V prípade, že by sa žiadateľ dostal v minulosti do menších problémov so splácaním, je posudzovaný podľa týchto prehreškov jednotlivými bankami a sporiteľňami rozdielne – od prístupu pomerne benevolentného (kedy je možné napr. schváliť úver ako výnimku) až po zamietnutie žiadosti, ktoré sa pochopiteľne opäť objaví v záznamoch bánk a ešte viac oddiali možnosť schválenia úveru. Dobrý poradca sa v týchto rozdieloch posudzovania orientuje. Tiež posúdenie bonity žiadateľa býva rozdielne. Iste, všetky banky a sporiteľne vychádzajú z rovnakého princípu, že príjem by mal byť „stabilný a dlhodobý“, na akokoľvek, to, čo je pre jeden ústav vyhovujúce, pre druhý môže byť nedostačujúce. Aj pri posudzovaní ostatných príjmov (dôchodky, príspevky, diéty… ) sú veľké rozdiely.   Ďalej je podstatné urobiť strategické rozhodnutie, či financovať hypotekárnym úverom alebo úverom zo stavebného sporenia. Iné parametre bude mať financovanie hypotékou (buď klasickou, kde sú úrokové sadzby obnovované po dohodnutej dobe fixácie alebo špeciálnejšími produktmi s možnosťou vkladať mimoriadne splátky alebo úplne doplatiť úver bez sankcií i mimo zmeny obdobia fixácie). Dôležité je tiež zvoliť vhodné produkty, ktoré banky neustále vylepšujú, reagujú tak na potreby klientov (napr. pre SZČO stanovenie príjmov z obratu, teda nie iba klasicky zo základu dane, hypotéky bez doloženia príjmov alebo bez doloženia účelu, akceptovanie časti budúcich príjmov z prenájmu, pred hypotekárne úvery, ktoré sú po určitú dobu zabezpečené bez nehnuteľnosti, odklad splátok atď.). Stavebné sporiteľne sú trochu konzervatívnejšie, nieto sa čomu diviť – zákon o stavebnom sporení im neumožňuje takú kreativitu, akú si môžu dovoliť banky. Výhodou zostávajú garantované úrokové sadzby riadneho úveru, u preklenovacieho úveru môžu byť tiež garantované po celú dobu splatnosti alebo môžu byť fixované na určité obdobie (rovnako ako u hypotéky). Vkladať mimoriadne splátky a úplne doplatiť riadny úver je možné kedykoľvek bez sankcií. V prípade úplného doplatenia vo fáze preklenovacieho úveru je situácia pestrejšia, sankcie sú od nuly cez poplatky znesiteľné až po extrémne vysoké, kedy sa už predčasne doplatiť úver z finančného hľadiska nevyplatí. Nie je možné všeobecne hovoriť, či je lepšia hypotéka alebo úver od stavebnej sporiteľne, záleží totiž na konkrétnom prípade, na mnohých faktoroch. Až po vykonštruovaní presných modelácií jednotlivých produktov a ich porovnaním môžete urobiť zodpovedný záver. Často vychádza výhodne kombinácia úveru hypotekárneho (ako nosného produktu) s úverom od stavebnej sporiteľne. Napr. ak je cieľom klienta vybavenie domácnosti a nemôže alebo nechce použiť vlastné prostriedky, je možné tento zámer realizovať hypotekárnym úverom. Je jasné, že pokaľ by išlo o 100%nú hypotéku, banka nemôže poskytnúť prostriedky nad odhadnú cenu založenej nehnuteľnosti. Potom je elegantným riešením „vsunúť“ do úhrady časti kúpnej ceny úver od stavebnej sporiteľne (bez zabezpečenia ručiteľom, o nehnuteľnosti ani nehovoriac), čím vznikne priestor pre banku, ktorá vie zafinancovať prakticky čokoľvek s rovnakou úrokovou sadzbou platnou na kúpu nehnuteľnosti (tieto sadzby nie je možné vôbec porovnávať s hotovostnými či spotrebiteľskými úvermi). Stavebné sporiteľne dnes ponúkajú pomerne vysoké nezabezpečené čiastky s nulovou akontáciou, ale lepšie parametre má úver od sporiteľne, v ktorej má klient už niečo nasporené.  Tak a sme konečne pri úrokových sadzbách, ktoré nesporne podstatnou mierou ovplyvnia preplatenie úveru. V prípade, keď si klient môže vybrať z niekoľkých ponúk, ktoré plne vyhovujú jeho zámeru a ich realizácia je takmer istá, potom spravidla vyhrá najnižšia úroková sadzba vrátane zohľadnenia ďalších benefitov, ktoré finančné ústavy ponúkajú (hlavne - spracovanie žiadosti alebo ocenenie nehnuteľností zadarmo, či so zľavou) a ktoré majú vplyv na celkové preplatenie.  Hypotekárny úver (účelový) poskytuje banka iba na kúpu či zhodnotenie nehnuteľnosti (existuje i tzv. americká hypotéka, kedy na založenú nehnuteľnosť požičia banka prostriedky i na iné účely než je kúpa nehnuteľnosti). Klient musí splniť dve základné podmienky: mať dostatočný príjem na splácanie úveru a zároveň k dispozícii vhodný záloh, hlavne nehnuteľnosť na bývanie.

Úver od stavebnej sporiteľne má dve formy:

klient má uzavretú zmluvu o stavebnom sporení, sporil minimálne 21-24 mesiacov, má nasporených 40, 50,60 % cieľovej čiastky (čiastky, na ktorú je uzavretá zmluva) a sporiteľňa mu priznala v požadovanej výške tzv. hodnotiace číslo. V tomto prípade má klient nárok na úver zo stavebného sporenia do výšky cieľovej čiastky zmluvy o stavebnom sporení. Musí preukázať´ zaistenie úveru, jeho návratnosť´ a účelovosť´. klient nemá uzavretú zmluvu o stavebnom sporení, prípadne jeho súčasná zmluva nespĺňa niektorú z podmienok (minimálnu dobu sporenia v objeme cieľovej čiastky a tzv. hodnotiace číslo v požadovanej výške). V tomto prípade môže žiadať o preklenovací úver, kedy mu stavebná sporiteľňa požičia celú potrebnú čiastku vo výške celej cieľovej sumy. Z celej tejto čiastky potom klient platí úroky. Zároveň sporí na zmluvu o SS do výšky cieľovej (dlžnej) čiastky. Po splnení všetkých vyššie uvedených podmienok už úver pokračuje ako klasický úver zo stavebného sporenia.

Ak porovnáme tieto úvery, ich vý‎hody a nev‎ýhody, vychádza nám toto:

Hypotekárny úver:

Úver musí byť vždy zabezpečený vhodnou nehnuteľnosťou v osobnom vlastníctve nachádzajúcou sa na území SR Úver je podľa ponúkaného produktu banky poskytovaný do výšky od 70% ceny založenej nehnuteľnosti do 100 % hodnoty zálohu stanovenej znalcom banky Dĺžka splácania je štandardná od 5 do 30 rokov, maximálne do 40 rokov Úvery sa poskytujú spravidla do 70 rokov veku najstaršieho zo žiadateľov Spláca sa dlžná čiastka i úroky Možnosť nastavenia fixácie (nemennosti) výšky úrokovej sadzby na dobu 1-30 rokov (po tejto dobe banka sama určí novú výšku úrokov zo zvyšnej dlžnej čiastky) v drvivej väčšine prípadov sa však využívajú strednodobé doby fixácie, teda od 3 – 5 rokov

Odpočet zaplatených úrokov od daňového základu príjmu dlžníka.

Nie je možné kedykoľvek splatiť zvyšok úveru bez sankcií, zmeny platieb sú možné iba pri zmene úrokovej sadzby, pokiaľ si klient nepriplatí za špeciálnejší produkt, ktorý umožňuje mimoriadne splátky alebo i úplné doplatenie úveru bez sankcií i mimo dohodnutú dobu fixácie poplatok za spracovanie úveru splatný banke po schválení hypotéky sa pohybuje okolo 0,8 % z výšky úveru (v súčasnej dobe majú banky stále častejšie akcie so zníženým alebo nulovým poplatkom za spracovanie)

Úver zo stavebného sporenia / riadny úver:

• Min. výška úveru nie je stanovená • Veková hranica pre žiadateľa o úver je stanovená cca do 75 rokov (rozhoduje schopnosť splácať úver) • Možno kumulovať úvery z viacero zmlúv rodinných príslušníkov • Úroky z úveru sú pevné po celú dobu splácania a sú dané už pri uzavretí zmluvy o stavebnom sporení • Do určitej čiastky úveru (každá sporiteľňa to má stanovené inak) nie je nutné zabezpečenie ručiteľmi alebo nehnuteľnosťou • Nutné mať nasporenú čiastku - väčšinou 40% z výšky úveru a súčasne dosiahnuté požadované hodnotiace číslo • Možno kedykoľvek splatiť zvyšok úveru bez sankcií   Môžeme konštatovať, že skúsený finančný poradca by mal správne nastaviť financovanie už v samom začiatku, vychádzajúc z možností, potrieb a priorít klientov. Nastavenie nemusí byť definitívne, pretože môžu nastať nepredvídateľné budúce udalosti (napr. zníženie príjmov klienta, či už z dôvodu zdravotných problémov alebo straty zamestnania – tieto riziká je možné čiastočne eliminovať vhodným životným poistením, rozchod manželov, či partnerov, radikálne zvýšenie úrokových sadzieb financujúceho ústavu, prehodnotenie zámerov /priorít/ klienta).

Kúpna zmluva

Ak máte pripravené peniaze na zaplatenie kúpnej ceny, nič Vám nebráni podpísať kúpnu zmluvu. Kvôli bez problémovému priebehu celej operácie odporúčame dať celú kúpnu cenu do úschovy (viď. vyššie) a v deň, keď sú peniaze v tejto úschove podpísať kúpnu zmluvu. Pred vlastným podpisom zmluvy si zmluvu dôkladne prečítajte a prekontrolujte si hlavne všetky údaje o nehnuteľnosti, o Vás a predávajúcom (adresa, rodné čísla apod.).

Kúpna zmluva by mala obsahovať nasledujúce náležitosti:

• mená a identifikačné údaje kupujúceho a predávajúceho • popis nehnuteľnosti • prejav vôle predávajúceho predať a kupujúceho kúpiť nehnuteľnosť • výšku kúpnej ceny • termíny uhradenia kúpnej ceny • termíny vypratania nehnuteľnosti • podmienky možnosti odstúpenia od zmluvy • termíny odhlásenia trvalého pobytu predávajúceho z nehnuteľnosti • podmienky úhrady príp. nedoplatkov za služby spojených s užívaním nehnuteľnosti • prípadnú sankciu za nedodržanie termínu zaplatenia kúpnej ceny • prípadnú sankciu za nevysťahovanie

Záložné právo k predávanej nehnuteľnosti

Ak platíte cenu hypotékou alebo iným úverom, vyžaduje finančný ústav aj zriadenie záložného práva na kupovanej nehnuteľnosti. Pretože je zatiaľ nehnuteľnosť napísaná na predávajúceho, tak záložnú zmluvu podpisuje predávajúci, ako súčasný vlastník nehnuteľnosti, a nie Vy. Pretože väčšina nehnuteľností sa kupuje na úver, je tento jav veľmi bežný a ako kupujúci sa toho nemusíte obávať. Finančný ústav Vám najprv schváli úver, nasledovne vyhotoví úverovú zmluvu a zároveň i záložnú zmluvu na nehnuteľnosť. Väčšinou sa podpisujú tieto zmluvy zároveň, teda predávajúci vie, že Vy dostanete úver, ktorý nasledovne priamo finančný ústav poukáže na jeho účet. Odporúčame Vám pred vlastným podpisom záložnej zmluvy si prečítať podmienky čerpania úveru, teda hlavne kedy bude finančný ústav posielať peniaze a po splnení akých podmienok. Podmienky čerpania úveru by sa mali zhodovať so spôsobom a termínom platenia kúpnej ceny podľa kúpnej zmluvy. Je celkom bežné, že čerpanie úveru nastáva ihneď po podpise záložných zmlúv a ich podaní na kataster. www.katasterportal.sk/kapor/

Kúpna zmluva pre potreby katastrálneho úradu sa podpisuje v počte:

1x zmluva pre každého účastníka  3x zmluvy na viac. Podpisy na kúpnej zmluve môžete overiť u notára alebo na každej matrike. Spoločne so zmluvou podpisujete i Návrh na vklad vlastníckeho práva do katastra nehnuteľností. Podpisy na tomto Návrhu nemusia byť úradne overené. Určite Vám odporúčame podpísať a nechať si vždy jednu kópiu zmluvy pre Vás a jedno pre kupujúceho a v prípade čerpania úveru bude vyžadovať jedno vyhotovenie zmluvy aj banka.

Kataster nehnuteľností

Čo musí obsahovať Návrh na vklad vlastníckeho práva: Identifikačné údaje účastníkov konania, označenie katastrálneho úradu, resp. správy katastra, ktorej je Návrh určený, označenie práv, ktoré majú byť zapísané podľa Návrhu do katastra nehnuteľností. Práva je možné označiť buď priamo, teda aké práva, ku ktorým nehnuteľnostiam a v prospech ktorých osôb majú byť zapísané, alebo je práva možné označiť tiež odkazom na príslušnú časť zmluvy alebo inej listiny, na základe ktorej majú byť tieto práva zapísané, ale vždy tak, aby z Návrhu bolo možné zistiť, čo sa katastrálnemu úradu navrhuje.

Vklad na kataster

Pokiaľ ste podpísali kúpnu zmluvu a výplatu kúpnej ceny máte „istenú“ napr. v úschove, môžete podať na katastri Návrh na vklad kúpnej zmluvy do katastra nehnuteľností. K návrhu pridáte príslušný počet vyhotovení kúpnych zmlúv. Návrh na vklad do katastra nehnuteľností musí byť podaný do 3 rokov od uzavretia zmluvy. Súčasne s podaným Návrhom musíte uhradiť i príslušný správny poplatok. Sledovanie priebehu konania v KN na webovej stránke: www.katasterportal.sk/kapor/ tu sa dozviete, v akej fáze konania sa Váš Návrh nachádza. Konanie začína dňom doručenia Návrhu alebo dňom osobného podania Návrhu v podateľni príslušného katastrálneho úradu.

Poplatky a ako ich môžete uhradiť

Za podanie každého Návrhu na začatie konania o povolení vkladu sa vyberá správny poplatok (ďalej len "poplatok") vo výške 66 € podľa zákona o správnych poplatkoch. Poplatok sa hradí kolkovými známkami pri podaní Návrhu na začatie konania o povolení vkladu alebo je jeho uhradenie nutné preukázať (poplatok bol zaplatený na zvláštny účet štátneho rozpočtu príslušného katastrálneho úradu prevodom z účtu poplatníka alebo poštovou poukážkou). Katastrálny úrad môže ďalej vybrať poplatok vo výške 265,50 €, ak účastník konania pri doručení návrhu na vklad do katastra nehnuteľností žiada rozhodnúť o vklade urýchlene do 15 dní. Ak ste podali návrh na vklad do katastra nehnuteľností s poplatkom vo výške 265,50 € , to je zrýchlený vklad a katastrálny úrad prekročil termín, je povinný rozdiel v poplatku za normálny vklad vo výške 66 € vrátiť. Kataster poplatok (rozdiel) nevracia automaticky, treba si ho vyžiadať.

Lehoty / konania

Kataster je povinný o Návrhu na vklad rozhodnúť podľa § 43 katastrálneho zákona do 60 dní od doručenia verejnej alebo inej listiny (napr. zmluvy, záložnej zmluvy) a vykonať zápis do katastra nehnuteľností. V prípade potreby môžete využiť možnosť zrýchleného zápisu do 15 dní, avšak s poplatkom 265,50 €. Po uplynutí 60 dňovej lehoty môžte zaslať správe katastra sťažnosť voči jej konaniu a požiadať o urýchlené konanie, môžete tiež uviesť že Vám nekonaním správy katastra vzniká škoda.

Zdrojom textov sú stránky www.vlastnici.sk

Valid Robots.txt

Na stránke www.mpreality.sk, je umiestnená reklama mojich partnerov